Директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис КАЦ рассказал «ЭГ» о том, что ждет рынок коммерческой недвижимости и торговли в целом и как выжить белорусским ТЦ.
Участники рынка по-разному видят перспективы арендных ставок на торговые площади. Владельцы и управляющие уверены в их росте. Арендаторы считают даже текущие ставки аренды высокими. Но тренд на их снижение будет продолжаться, убежден Борис Кац.
Арендные ставки и факторы влияния
Почему это происходит? Снижение ставок эксперт объясняет, в первую очередь, их естественным падением. Чем меньше спрос на помещения со стороны арендаторов, тем ниже цена.
Другой определяющий фактор – консолидация рынка. Все меньше игроков остается на торговом поле. Если еще несколько лет назад помещение готовы были взять десять компаний, сейчас претендент может быть единственным. Да и многие города для развития якорных арендаторов уже «закрыты». Они не предъявляют там спрос на помещения, так как открыто много торговых точек, и нужно учитывать не только выручку в новом магазине, но и отток от действующих.
Продажи уходят в интернет. Магазины превращаются из места продажи в точку знакомства с товаром. Таких точек компаниям нужно меньше, чем мест продажи, в итоге спрос на торговые площади падает.
Чтобы строительство ТЦ стало выгодным и при низких ставках аренды, должны сократиться расходы и издержки девелопера. Это касается и стоимости земли, и банковского кредита, считает Б. Кац.
Где сохранятся высокие цены аренды торговых площадей? В единичных, супертоповых ТЦ, сочетающих отличное место, продуманную архитектуру, профессиональный подбор якорных арендаторов и качественное, грамотное управление, включающее существенные затраты на продвижение торгового центра.
Перспективы коммерции
Прогнозировать зависимость торговой недвижимости от развития розничной торговли, стоимости земли и кредитов, ВВП и ставок по банковским кредитам – вчерашний день, убежден эксперт.
Рынок недвижимости должен перестроиться под быстро меняющуюся ситуацию на других рынках. А сегодня ее определяют темпы развития интернет-торговли.
Магазины и целые розничные сети закрываются. При этом лавинными темпами растет, например, посылочная торговля из-за рубежа.
Какие перемены ждут сферу торговли?
Борис Кац отмечает две направляющие:
– заканчивается эпоха перепродаж: этот бизнес становится все менее успешным;
– интернет-торговля вышла на оперативный простор. От скорости и интенсивности ее эволюции зависит, как будет развиваться рынок торговой недвижимости.
Чей бизнес не убьет интернет-торговля?
Эксперт говорит, что избежать этого можно, если розничная компания сама будет производить продукт и реализовывать его. В зависимости от специализации это где-то 100–300 магазинов.
Что касается торговых центров, то им важно успеть заманить к себе таких арендаторов (лидеров в категории), бизнес которых не пострадает или пострадает меньше всего в результате развития интернет-торговли. Это кафе, рестораны, зоны развлечения, специализированные магазины с товаром, который сложно выбирать, а также с продукцией, потребность в которой возникла неожиданно и срочно. В ТЦ с хорошим местом, планировками и инженерией сети придут сами. А если при этом якорным арендаторам будут предложены хорошие условия, сети выстроятся в очередь. И уже к созданному потоку примкнут мелкие арендаторы, согласные на более высокие ставки.
Сетевая сила
Не все сети в РБ готовы к конкуренции с зарубежными сетями, в т.ч. российскими, и не все ее выдержат, убежден Борис Кац. Причина – «гиперы» часто жизнеспособнее за счет налаженной системы закупок и финансовой силы.
Чтобы успеть за меняющимся рынком, начинать «бежать» надо было уже вчера, «бежать» еще быстрее сейчас и быть «в спортивной форме» завтра.
На рынке недвижимости теперь надо работать: просто владение торговыми площадями и сдача их в аренду перестали быть спокойным и размеренным бизнесом. Всегда и везде рынок смотрит в сторону контрагента «с деньгами», а в сфере торговой недвижимости – это арендатор. У него же, в свою очередь, условия стремительно меняются, что неизбежно отражается на общей ситуации.
Автор публикации: Алена ЛАНДЫРЬ
